Na het succesvol afronden van het vak kadaster 2 heb ik mij voorgenomen om in levenden lijve een openbare verkoop bij te wonen. Mijn eerste vaststelling is dat het aantal klassieke openbare verkopen blijkbaar fel verminderd is onder invloed van het toenemende succes van BIDDIT, het onlineplatform waarop alle notarissen tegenwoordig hun openbare verkopen organiseren.
Ik heb gekozen voor de openbare verkoop van een appartement gelegen aan de Mechelsesteenweg, 142 in Antwerpen. De verkoop werd georganiseerd door het notariskantoor CELIS, CELIS & LIESSE met kantoren aan Kasteelpleinstraat, 59 in Antwerpen. De verkoop vond plaats op 4 november 2019 om 14 uur in het notarishuis in Antwerpen (Koningin Elisabethlei 10 in 2018 Antwerpen).
https://immo.notaris.be/immoplatform-public_v1/property_details/#/nl/41102
Er was maar één zitdag, aangezien dit sinds 2010 de regel is, ingevolge de harmonisering van de openbare verkopen. In het huidige geval was er bovendien geen mogelijkheid om een recht van hoger bod in te roepen.
Het betrof immers een ‘gerechtelijke openbare verkoop’. De verkoop gebeurde door tussenkomst van de vrederechter omdat één van de verkopers onder bewind staat. In dergelijk geval is een openbare verkoop verplicht om een objectieve prijs te garanderen aan alle belanghebbenden, en wordt de verkoop dus definitief en onherroepelijk toegewezen aan de meest biedende.
De verkoop werd aangekondigd via verschillende kanalen:
Aankondiging op de gevel (raam) van het gebouw- Website Immoweb https://www.immoweb.be/nl/buy.Estate.cfm?IdBien=8373420&xgallery=estates&xpage=
- Website van de notarissen (https://immo.notaris.be/immoplatform-public_v1/property_details/#/nl/41102)
Gegevens over het verkochte pand
Het appartement bevindt zich op de eerste tussenverdieping van residentie Amberes, een groot flatgebouw met 75 appartementen op de hoek van de Gounodstraat en de Mechelsesteenweg.
Het hoogbouw appartementsgebouw dateert uit het begin van de jaren ’60 van vorige eeuw. Het is een skeletstructuur in beton met een natuursteen invulmetselwerk bekleding. (http://b-b.be/nl/portfolio/residentie-amberes/) – https://www.johnsaey.be/nl/referenties/antwerpen-residentie-amberes)
De openbare verkoop kwam er op initiatief van de vrederechter van het 6de kanton Antwerpen.
Kadastrale Ligging: In Residentie Amberes, gekadastreerd Sectie K, nr. 1522/S/13 P0000 groot 2.349m².
Kadastrale Beschrijving: Het appartement gelegen op de eerste tussenverdieping. Perceelidentificatienummer 1522/S/13 P0129
Kadastraal inkomen: €1.378
De verkoop omvat:
- In privatieve en uitsluitende eigendom: hall, living, eetplaats, keuken, vestiaire, watercloset, 4 slaapkamers, waarvan 1 met lavabo, een ingemaakte kast in de gang en een badkamer met WC, met een oppervlakte van 174m².
- Bij dit appartement hoort in privatieve eigendom: de kelderruimte nummer 71 in de kelderverdieping.
- In mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: 150/10.000sten in de gemeenschappelijke delen.
Energieprestatie
EPC: 265 KWu/m2
EPC- Certificaat: 20190927-0002198956-RES-1 (Bijlage 5)
Dit is een vrij positief attest gezien de staat van het appartement.
Attesten
Er zijn geen inbreuken vastgesteld tov de Vlaamse Wooncode, en het perceel is ook in orde op het vlak van bodemverontreiniging.
De elektrische installatie werd gekeurd door een erkend organisme, en werd niet conform bevonden. Dit betekent dat de koper 18 maanden de tijd heeft om de noodzakelijke werken uit te voeren die leiden tot conformiteit. (Attest in Bijlage 8) Dit zal waarschijnlijk een negatieve impact hebben op de verkoopprijs van het appartement.
Ruimtelijke Ordening:
- Gelegen in Woongebied (zie document Stedenbouwkundige inlichtingen en document openbare verkoop in bijlage)
- Gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “GRUP afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen”
- Geen stedenbouwkundige misdrijven bekend
- Niet overstromingsgevoelig
Beschikbaarheid: Onmiddellijk beschikbaar na betaling van koopprijs en kosten.
Het dossier ontvangen via de notaris is bijgevoegd in bijlage. Om reden van privacy is de basisakte uit 1961 niet volledig toegevoegd.
Ligging:
Het appartement is gelegen in het district Antwerpen, wijk Harmonie. Deze wijk die tussen de Leien en Antwerpen-Berchem ligt is eerder langwerpig en dankt zijn naam aan het Harmoniepark. Naast dit park is het pand ook op wandelafstand van het Stadpark en het Koning Albert park. Die toegang tot het groen is voor veel mensen zeker een pluspunt. Bovenop al dit groen is Harmonie ook een heel rustige buurt met veel klassieke woningen, ook al wordt ze doorkruist door de drukke Mechelsesteenweg.
Het pand is op wandelafstand van winkels & gezellige restaurantjes. Het is gelegen vlakbij de voornaamste invalswegen. Via het openbaar vervoer is het centrum van de stad makkelijk te bereiken.
Het gebouw waarin het appartement is gelegen is niet helemaal passend in de omgeving qua uitstraling omdat het niet zo esthetisch is. Naast de oubollige uitstraling is het gebouw ook best hoog in vergelijking met de omliggende gebouwen. Bovendien geeft het appartement rechtstreeks uit op de drukke Mechelsesteenweg. Deze minpunten worden wel gecompenseerd door alle andere voordelen die o.a. de ligging te bieden heeft.
Bereikbaarheid
Op vlak van bereikbaarheid, de nabijheid van winkels, scholen, openbaar vervoer, de toegang tot cultuur…, kortweg de Mobiscore, scoort het pand een 10/10. Beter dan een tien kan niet dus dat is enkel positief.
Bezoek
De notaris heeft geen vaste bezoekuren voorzien voor het pand, maar lost dit op met 2 andere opties:
- Een virtueel bezoek van het pand https://tours.vr-horizon.be/antwerpen-mechelsesteenweg-142
- Het afhalen van de sleutel op het kantoor
De ligging is ideaal, maar zo positief was het bezoek van het appartement zelf echter niet.
Het is gelegen op de eerste tussenverdieping van het gebouw, aan de straatkant (Mechelsesteenweg). De plafonds zijn vrij laag, waardoor ondanks de grote ramen het appartement toch vrij donker is.
Het lijstwerk in de eetkamer aan de overgang tussen de muur en het plafond is eenvoudig, maar net. De muren hebben een opknapbeurt nodig, maar zijn in goede staat. Over de hele eetkamer en de living ligt parket. De grote ramen en binnendeuren zorgen ervoor dat er veel licht binnenkomt en dat je een heel open gevoel krijgt. De radiatoren die zich onder de ramen bevinden zijn eerder vervallen en dienen naar alle waarschijnlijkheid vervangen te worden.
In de living is een gelijkaardig plafond en wandafwerking als in de eetkamer. Ook hier is een radiator onder het raam. Het raam zelf is uitgestrekt met een duidelijk zicht op de straat. Aan de linkerkant van het raam staat een grote zwarte ingebouwde kast. Deze zal hoogstwaarschijnlijke verwijderd worden omdat deze best gedateerd is.
De keuken is eerder aan de kleine kant. Ze is heel oubollig ingericht en dient dus helemaal vernieuwd te worden.
De badkamer is het grootste minpunt van het appartement. Voor een woning met vier slaapkamers is een kleine badkamer met enkel een bad, een toilet en twee lavabo’s weinig. Deze zal duidelijk gerenoveerd moeten worden en indien mogelijk zelfs vergroot.
Eén van de vier slaapkamers werd door de vorige eigenaars gebruikt als bureau. De afwerking is hetzelfde als de living en de eetkamer. Er is een grote ingebouwde kast en een groot raam dat veel licht binnen laat. Er hangt een grote radiator tegen de muur rechts van het raam.
De master bedroom is zeer gelijkend aan het bureau met het enige verschil dat de radiator onder het raam zit. Ook hier is de afwerking dezelfde en is er een ingebouwde kast, maar bij renovatie van het appartement zal die sneuvelen.
De twee kinderkamers zijn meer van hetzelfde met als belangrijk verschil dat ze maar half zo groot zijn. Het zijn echt heel kleine kamers. Ik zou er durven één kamer van maken.
Het appartement kan helemaal gerenoveerd worden en kan loskomen van de lelijke uitstraling van het gebouw, wat een voordeel is. Helaas kan dit niet met de voorgevel en de inkomhal, die nog altijd een oubollige en gedateerde uitstraling zullen blijven hebben. Wel zijn in 2012 alle terrassen en gevels van het gebouw gerenoveerd.
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
Plan
Vergelijkingspunten
Om me een idee te geven van de richtprijs op de verkoop, ben ik op voorhand naar gelijkaardige appartementen gaan zoeken in de wijk. Veel appartementen met 4 slaapkamers heb ik niet gevonden. Dit kan uiteraard de prijs omhoogdrijven als er ook mensen specifiek naar dit soort appartementen op zoek gaan. Maar ik heb geen goed zicht op de vraag naar zo’n grote appartementen. Ik ga dit dus niet als een troef beschouwen.
Na een kleine marktanalyse van gelijkaardige panden in de onmiddellijke omgeving heb ik de waarde van het appartement voor mezelf op voorhand ingeschat. In het gebouw zelf zijn momenteel 2 andere appartementen te koop. Deze vormen dus ideale vergelijkingspunten.
| Een appartement van 137 m² met 3 slaapkamers en 1 badkamer op de 2de verdieping. Het appartement is mooi gerenoveerd. De vraagprijs bedraagt €349.000, dus 2.550 €/m². |  |
 |
Een appartement van 115 m² met 2 slaapkamers en 1 badkamer op de 2de verdieping. Het appartement is mooi gerenoveerd. De vraagprijs bedraagt €299.000, dus 2.600 €/m².
http://ugly.be/vastgoed/panden/antwerpen-gounodstraat/detail/3804043
|
| In dezelfde straat op nummer 201, eveneens met 3 slaapkamers en 2 badkamers van 190m² stond te koop voor €425.000. Dit is een prijs van €2.240 per vierkante meter voor een appartement met een ruim terras maar ver verouderde sanitair en keuken.
https://www.deboerenpartners.be/te-koop/detail/3686743/18773-atv-appartement-te-antwerpen
|
 |
| In dezelfde straat op nr 163. Appartement van 160 m² met 3 slaapkamers en 2 badkamers. Appartement in veel betere staat. Vraagprijs €357.000. Dus 2.230 €/m².
https://www.wernerimmo.be/nl/te-koop?view=detail&id=246
|
 |
 |
Op minder dan 10min wandelen in een zijstraat stond ook een appartement van 165 m² met 3 slaapkamers en 2 badkamers te koop. De afwerking is zeer luxueus en voorledig vernieuwd. De vraagprijs bedroeg €485.000, dus 2940 €/m². 
https://www.firstimmo.be/te-koop/appartement/antwerpen-2018/46982
|
De factoren die de prijs van het verkochte appartement negatief beïnvloeden zijn onder meer de verouderde staat van het appartement (veel renovatiekosten etc.), maar ook van het gebouw zelf (hoge onderhouds- en algemene kosten). Verder zijn twee van de vier slaapkamers bijzonder klein en is één van de vier slaapkamers omgevormd tot bureau. Voor een appartement met drie slaapkamers is één badkamer ook te krap. Er is een negatief conformiteitsattest voor de elektriciteit van het appartement. Dit is uiteraard een negatief punt en zal op de prijs wegen.
Ook de rendementswaarde schat ik zeer voorzichtig in op basis van een vergelijkbaar appartement dat vlakbij gelegen is. Dit appartement met drie slaapkamers wordt gemeubeld te huur aangeboden voor slechts €950/maand. (https://wellimmo.net/nl/te-huur/appartement/antwerpen-2018/3673)
Rekening houdende met al deze factoren schat ik de waarde van het appartement op ongeveer €250.000. Eens gerenoveerd schat ik dat de vraagprijs voor dit appartement rond de €400.000 zou kunnen liggen, maar in de huidige toestand en met de werken die nog te voorzien zijn, is €300.000 toch wel de uiterste bovengrens. Ik was dus benieuwd naar het resultaat van de openbare verkoop.
Zitting
De zitting zelf begon om 14u00. Aan de tafel vooraan de zaal zaten vijf mensen, 3 notarissen (Frank Liesse, Kris Ducatteeuw, Anne-Marie Schoorman) met elk hun medewerkers. Er zaten iets meer dan 20 geïnteresseerde kopers in de zaal. De zitting begon met een korte introductie door de leidende notaris Frank Liesse, waarna een notarieel medewerkster genaamd Saartje Beusen de voorwaarden aan dewelke de verkoop ging plaatsvinden voorlas.
Deze voorwaarden gingen enerzijds over het pand zelf, en anderzijds over de voorwaarden aan dewelke de koper moest voldoen.
Vooral deze laatsten waren van belang, aangezien de informatie over het verkochte goed reeds op voorhand bekend gemaakt werd. Er werd onder andere vermeld dat het bod in euro moest gebeuren, dat de sluiting van de zitting gelijk stond aan het aanvaarden van het hoogste bod en dat de betaling moest gebeuren binnen de zes weken na het sluiten van de zitting gerekend vanaf die dag. De akoestiek in de zaal was niet ideaal en door wat geroezemoes van enkele van de aanwezigen verstond niet iedereen wat er werd voorgelezen.
Na het voorlezen was er een mogelijkheid om nog vragen te stellen voordat de bieding van start ging. Eén van de aanwezigen vroeg wat de kosten per maand waren in het appartement. Notaris Liesse antwoordde door te zeggen dat dit per kwartaal ongeveer een bedrag van €1.500 was en dat dit nogal fluctueerde.
Om 14:22 werd uiteindelijk het biedproces opgestart. Aangezien er geen instelprijs vastgelegd werd, vroeg de notaris aan de aanwezigen om een openingsbod te doen. Het eerste bod begon op €100.000. Aanvankelijk waren er vrij veel verschillende bieders waardoor de prijs best snel omhoogging. Gaandeweg werd duidelijk dat er nog maar twee à drie geïnteresseerde bieders waren, en verhoogde het bod met slechts €1.000 per keer. Bij het bod van €174.000 werd voor een eerste keer afgeklopt door de notaris. Na deze korte pauze ging het bieden weer in stijgende lijn.
Uiteindelijk werd het een tweestrijd tussen twee bieders die bijna routinematig hun bod verhoogden. Er waren opnieuw enkele korte pauzes waarbij er een eerste en zelfs tweede keer werd afgeklopt en waarbij beide bieders in telefonisch contact stonden met iemand die niet fysiek aanwezig was op de zitting. De notaris gaf hen beiden de gelegenheid om telefonisch te overleggen met hun contactpersoon. Tegen het einde werden de bieders nerveuzer en begonnen ze zelfs tegen elkaar te spreken in het Hebreeuws op een nogal vijandige manier. Uiteindelijk gaf één van de bieders zich gewonnen en kwam het finale bod van €276.000. Na nog geen kwartier was de zitting afgelopen en was de verkoop definitief. Daarop volgde een ondertekening van de notariële akte door de aanwezige notarissen en maakte de echte koper zich bekend bij notaris Liesse.
Na afloop van de zitting had ik de gelegenheid om de uiteindelijke koper te spreken. Deze vertelde me dat hij niet zelf geïnteresseerd was, maar dat hij als gecommandeerde heeft geboden in opdracht van een derde. Hierna zei hij ook nog dat zowel de Georgische als de Joodse gemeenschap het pand absoluut niet gunden aan elkaar, en dat de tweestrijd die ik zelf ook had ervaren daarrond draaide.
De verkoop is zoals eerder uitgelegd definitief toegewezen na de eerste zitdag. Achteraf bekeken is de uiteindelijke prijs toch 12% hoger dan mijn voorzichtige inschatting. Dat lijkt me aanvaardbaar.
Documenten
Vereiste documenten op de openbare verkoop: Gehuwde kopers dienen beiden aanwezig te zijn in het bezit van hun trouwboekje, eventueel huwelijkscontract en identiteitskaarten. Vennootschappen dienen geldig vertegenwoordigd te zijn, en de vertegenwoordiger moet in het bezit van de nodige statuten en volmachten.
Aangezien het appartement zich in een mede-eigendom bevindt was er ook een attest nodig van de Syndicus. Het antwoord van de Syndicus is volledig overgenomen in het document dat ter beschikking werd gesteld aan de kandidaat koper (zie bijlage 1 pagina 4-6)
In het document dat we ontvingen op de openbare verkoop stond een overzicht van alle kosten. Binnen de 5 werkdagen dient het kostenforfait betaald worden en dat bedroeg hier 15% (zie ook de tabel op pagina 2 en 3 in document in bijlage). Dat is toch een aanzienlijk bedrag en dient mee in rekening gebracht in de rendabiliteits-of investeringsberekening.
De effectieve betaling van de kopprijs dient giraal (vb via overschrijving) te worden uitgevoerd binnen de 6 weken. Een opschortende voorwaarde van het verkrijgen van financiering is op deze openbare verkoop uitgesloten.
BESLUIT
Als besluit kan ik stellen dat ik blij ben dat ik eens een openbare verkoop van een woning heb bijgewoond. Het was fijn om te zien hoe zo’n verkoop er in realiteit aan toe gaat, aangezien ik zulke verkopen enkel ken van op tv.
Om eerlijk te zijn had ik er veel meer van verwacht. De verkoop was eigenlijk een wedstrijdje tussen de twee personen die het pand absoluut wilde hebben. Het beeld dat ik had over een openbare verkoop is verre van ingelost en hoewel het een ervaring is dat ik eens moest gedaan hebben, was het best een anticlimax.
Bijlagen:
- Document van de openbare verkoop
- VLM Rapport
- Kaart watertoets
- Kaart risicozones
- EPC rapport
- Bodemattest
- Stedenbouwkundige inlichtingen
- Keuring Electrische installatie
- Basisakte
Arnaud Seutin POP 
Leave a comment